Frais d'achat immobilier en Espagne 2026 : la liste complète, poste par poste

Comptez 10 à 12 % du prix par-dessus le prix pour un logement d'occasion en Communauté Valencienne, et 12 à 14 % pour du neuf. Le gros poste est fiscal: l'ITP à 9 % depuis le 1er juin 2026 dans l'ancien, ou la TVA à 10 % plus l'AJD à 1,4 % dans le neuf. Le notaire et le registre, ceux dont tout le monde parle, pèsent ensemble entre 1 000 € et 1 700 € sur un bien de 250 000 €. Ce sont les postes oubliés qui font déraper le budget, et ils sont toujours les mêmes.

Le tableau récapitulatif, sur un bien de 250 000 €

Deux colonnes, parce que l'ancien et le neuf n'ont pas la même fiscalité et que confondre les deux fausse tout le calcul.

Avec un crédit, ajoutez la commission d'ouverture, l'expertise et les assurances exigées. Le détail est plus bas.

Le poste fiscal: ITP dans l'ancien, TVA plus AJD dans le neuf

C'est là que se joue l'essentiel, et c'est aussi le poste où la règle a changé cette année.

Dans l'ancien: l'ITP à 9 %. Le taux général des transmisiones patrimoniales onerosas en Communauté Valencienne est passé de 10 % à 9 % pour les faits générateurs à compter du 1er juin 2026 (Ley 5/2025, du 30 mai, DOGV du 31 mai 2025). Ce qui compte est la date de signature de l'escritura, pas la date du compromis. Sur 250 000 €, l'écart entre les deux taux est de 2 500 €.

Un seuil à connaître: au-delà de 1 000 000 € de valeur, le taux passe à 11 % (clé de tarif TUM du modelo 600). Sur une villa à 1,2 M€, ce n'est pas un détail.

Le détail complet du mécanisme, avec les conditions, est dans mon article dédié à l'ITP en Communauté Valencienne.

Les taux réduits, si vous y avez droit. Le barème valencien en prévoit plusieurs, et beaucoup d'acheteurs français passent à côté faute de les connaître. Relevés sur la grille officielle de l'Agència Tributària Valenciana:

Chacun est soumis à des conditions de revenus et de valeur: vérifiez votre éligibilité avant la signature, parce que la clé de tarif se choisit au moment de déposer le modelo 600.

Dans le neuf: TVA à 10 % plus AJD à 1,4 %. L'achat auprès d'un promoteur relève de la TVA, au taux réduit de 10 % pour un logement, et non de l'ITP — les deux sont incompatibles. S'y ajoute l'Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, dont le taux général en Communauté Valencienne est descendu de 1,5 % à 1,4 % au 1er juin 2026, par la même loi.

Un détail qui vaut de l'argent: la grille valencienne prévoit un AJD à 0,1 % pour l'acquisition de la résidence habituelle (clé DA1). Sur 250 000 €, c'est 250 € au lieu de 3 500 €. Là encore, ça se demande.

Le piège de la valeur de référence. L'ITP ne se calcule pas sur le prix payé mais sur la plus élevée des deux valeurs: le prix déclaré ou le valor de referencia du cadastre. Acheter en dessous de la valeur de référence ne réduit donc pas l'impôt, et déclenche souvent un redressement. J'ai consacré un article entier à ce piège, parce que c'est la mauvaise surprise la plus fréquente six mois après l'achat.

Notaire et registre: un barème, pas un tarif négociable

C'est le poste où circule le plus d'approximations, alors que c'est le plus encadré des deux côtés.

Le notaire. Ses honoraires sont fixés par un barème d'État, le arancel du Real Decreto 1426/1989 (BOE-A-1989-28111). Il fonctionne par tranches dégressives: une minute de base de 30,05 € pour les premiers 6 010,12 €, puis un taux décroissant par palier, à 0,30 pour mille sur la tranche de 150 253,04 € à 601 012,10 €. Aucun notaire ne peut facturer plus ni moins que ce barème.

Alors pourquoi les factures varient-elles ? Parce que ce qui s'y ajoute n'est pas le barème: le nombre de copies autorisées, le nombre de feuillets, les suplidos (frais avancés par l'étude) et la TVA à 21 %. En pratique, sur une compraventa de 250 000 €, la facture réelle tombe entre 600 € et 900 €.

Le registre de la propriété. Même logique, avec le barème du Real Decreto 1427/1989 (BOE-A-1989-28112). Comptez 450 € à 700 € pour un bien de 250 000 €. À savoir: les honoraires des registradores sont réduits de 5 % sur les achats de logement, une réduction issue du Real Decreto-Ley 6/2000.

Ce qu'il faut en retenir: si on vous annonce « 2 % de frais de notaire », on vous parle d'autre chose. En Espagne, le notaire n'est pas un percepteur d'impôt comme en France, et ces deux lignes réunies dépassent rarement 1 700 € sur un achat courant.

Les postes que les agences oublient de citer

Ce sont eux qui creusent l'écart entre le budget annoncé et le budget réel.

*La gestoría, 300 à 600 €.* Elle dépose le modelo 600, paye l'impôt, suit l'inscription au registre et fait les changements de titulaire. Rien de tout cela n'est obligatoire: vous pouvez le faire vous-même avec un certificat numérique. Si vous passez par un crédit, en revanche, la banque impose presque toujours sa gestoría — et vous la payez.

L'avocat indépendant, 1 % à 1,5 %. Ce n'est pas un frais obligatoire, et c'est le seul que je recommande de ne jamais couper. Le notaire espagnol authentifie l'acte, il ne défend pas l'acheteur et ne vérifie pas pour vous les charges, les dettes de communauté, la conformité urbanistique ou l'existence d'un locataire. Un avocat qui lit la nota simple et interroge la mairie coûte quelques milliers d'euros et évite des dossiers à cinq chiffres.

Les dettes attachées au bien. En Espagne, l'IBI impayé et les charges de communauté suivent le bien, pas le vendeur, dans les limites fixées par la loi. Le certificat de la communauté attestant que le vendeur est à jour se demande avant la signature, et le notaire doit le mentionner.

*La plusvalía municipal. Elle est légalement à la charge du vendeur. Elle apparaît quand même dans votre budget dans deux cas: si le vendeur est non-résident, l'acheteur peut être tenu subsidiairement responsable, et beaucoup de vendeurs tentent de la faire porter à l'acheteur dans les arras*. Lisez cette clause.

Le change et les virements. Sans objet si vous transférez des euros depuis la France, mais les frais de virement transfrontalier et les commissions bancaires sur des sommes de cette taille méritent d'être demandés à l'avance plutôt que découverts sur le relevé.

Après l'achat. Mise en service de l'eau, de l'électricité et du gaz, souvent avec dépôts de garantie ; assurance habitation exigée si vous empruntez ; première taxe foncière ; charges de communauté. Rien de dramatique isolément, mais ça se cumule le même trimestre.

Si vous financez: ce que le prêt ajoute

Depuis la loi 5/2019 sur le crédit immobilier, la banque supporte les frais de notaire, de registre, de gestoría et l'AJD liés à l'acte de prêt hypothécaire. Restent à votre charge:

• l'expertise du bien (tasación), généralement 300 € à 600 € ;
• la commission d'ouverture, quand elle existe, jusqu'à 1 % du capital ;
• les assurances exigées par le prêteur, dont l'assurance habitation.

Pour un non-résident, l'apport demandé est structurellement plus élevé que pour un résident: les conditions et les ordres de grandeur sont dans mon article sur le prêt immobilier en Espagne pour un non-résident.

Le calendrier de décaissement

Savoir combien coûte l'achat ne suffit pas. Il faut savoir quand chaque somme part, parce que les arras se versent souvent des semaines avant que la banque ne débloque quoi que ce soit.

Le délai de 30 jours ouvrables pour déposer le modelo 600 vient de l'article 102.1 du règlement de l'ITPAJD (Real Decreto 828/1995). Il court à compter du fait générateur, donc de la signature. Le dépasser déclenche une majoration, y compris quand vous aviez provisionné la somme.

Mon expérience

Quand j'ai acheté à Busot, mon agent m'a dit « prévoyez 8 à 10 % de frais ». J'ai budgété 10 %. J'ai payé plus.

L'écart ne venait pas de l'impôt, que j'avais correctement calculé. Il venait de trois lignes auxquelles je n'avais pas pensé. L'avocat, que j'ai pris tard et en urgence, donc plus cher qu'en le choisissant tranquillement. La gestoría imposée par la banque, dont je n'avais pas compris qu'elle s'ajoutait à celle que j'avais déjà. Et les dépôts de garantie pour l'eau et l'électricité, plus les premières charges de communauté appelées le trimestre de l'achat, tombés tous ensemble en trois semaines.

Aucune de ces lignes n'était scandaleuse. Prises séparément, elles sont normales. Le problème est qu'elles arrivent toutes après la signature, au moment précis où votre trésorerie est au plus bas et où vous n'avez plus aucun levier de négociation.

Ce que j'ai changé depuis, et que je fais faire à tous ceux que j'accompagne: on établit le tableau de décaissement avant de signer les arras, pas avant l'escritura. Une colonne par poste, une ligne par date. Les gens découvrent presque toujours qu'il leur manque quelques milliers d'euros de trésorerie au bon moment, alors que le financement global, lui, tient parfaitement.

Un dernier conseil, sur le poste que tout le monde cherche à couper: l'avocat. C'est le seul dont la suppression peut vous coûter le prix du bien.

FAQ

Q: Quel budget de frais prévoir pour un achat en Espagne en 2026 ?

Entre 10 % et 12 % du prix par-dessus le prix pour un logement d'occasion en Communauté Valencienne, et entre 12 % et 14 % pour du neuf. L'écart tient à la fiscalité: ITP à 9 % dans l'ancien, TVA à 10 % plus AJD à 1,4 % dans le neuf.

Q: Combien coûte le notaire pour un achat immobilier en Espagne ?

Entre 600 € et 900 € pour un bien de 250 000 €. Les honoraires sont fixés par un barème d'État (Real Decreto 1426/1989) qu'aucun notaire ne peut dépasser ni réduire. Ce qui fait varier la facture, ce sont les copies, les feuillets, les frais avancés et la TVA à 21 %.

Q: Qui paie la plusvalía municipal ?

Le vendeur, légalement. Deux réserves: quand le vendeur est non-résident, l'acheteur peut être tenu subsidiairement responsable, et certains contrats d'arras tentent de transférer la charge à l'acheteur. Lisez la clause avant de signer.

Q: L'avocat est-il obligatoire pour acheter en Espagne ?

Non, et c'est pourtant le poste que je conseille de ne jamais supprimer. Le notaire authentifie l'acte, il ne vérifie pas pour vous les dettes de communauté, l'urbanisme, l'occupation ou les servitudes. Comptez 1 % à 1,5 % du prix.

Q: L'ITP se calcule-t-il sur le prix payé ?

Sur la plus élevée des deux valeurs: le prix déclaré ou le valor de referencia du cadastre. Acheter sous la valeur de référence ne réduit pas l'impôt et expose à un redressement.

Q: Puis-je payer moins de 9 % d'ITP ?

Oui, si vous relevez d'un des taux réduits valenciens: 8 % pour un jeune acquéreur, 6 % pour une première résidence habituelle de moins de 35 ans jusqu'à 180 000 €, 4 % pour une famille nombreuse ou une personne handicapée, 3 % dans certains cas jusqu'à 180 000 €. Chacun a ses conditions de revenus et de valeur, et la clé de tarif se choisit au dépôt du modelo 600.

Q: Quel est le délai pour payer l'ITP ?

30 jours ouvrables à compter de la signature de l'escritura (article 102.1 du Real Decreto 828/1995), par le modelo 600 déposé auprès de l'Agència Tributària Valenciana. Le dépassement entraîne une majoration.

Q: Les frais sont-ils les mêmes pour un non-résident ?

Les impôts et les barèmes, oui. Ce qui change, c'est le financement: apport plus élevé, conditions de crédit différentes, et l'obligation d'obtenir un NIE avant la signature.

Pour aller plus loin

• ITP en Communauté Valencienne: le détail du taux à 9 %
• Le valor de referencia, ce piège fiscal à l'achat
• Lire une nota simple avant d'acheter
• Le contrato de arras, ce que vous signez vraiment
• Prêt immobilier en Espagne pour un non-résident
• Les délais réels d'un achat, étape par étape
• Le rôle et les honoraires d'un avocat à Alicante

Le budget qui déraille n'est presque jamais celui du prix. C'est celui de la trésorerie, au trimestre de la signature. Si vous préparez une offre, réservez un diagnostic de projet — on construit ensemble votre tableau de décaissement, date par date, avant que vous n'engagiez des arras.

Les montants de cet article sont des ordres de grandeur au 9 août 2026, calculés sur un bien de 250 000 € en Communauté Valencienne. Les taux d'impôt cités sont ceux de la grille officielle en vigueur ; les honoraires libres (avocat, gestoría) sont des fourchettes de marché, pas des tarifs réglementés. Faites établir un devis chiffré sur votre bien avant de vous engager.

Sources

• Ley 5/2025, de 30 de mayo, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat, DOGV du 31 mai 2025 — TPO de 10 % à 9 % et AJD de 1,5 % à 1,4 %, pour les faits générateurs à compter du 1er juin 2026
• Agència Tributària Valenciana — grille des clés de tarif du modelo 600, consultée le 9 août 2026: TU1 et TU0 à 9 %, TUM à 11 % au-delà de 1 000 000 €, TU4 à 8 %, TJ8 à 6 %, TU9 et TU7 à 4 %, TF8 et TD8 à 3 %, AJD documents notariés à 1,4 %, AJD résidence habituelle (DA1) à 0,1 %
• Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, portant arancel des notaires (BOE-A-1989-28111)
• Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, portant arancel des registradores de la propiedad (BOE-A-1989-28112) ; réduction de 5 % sur les achats de logement issue du Real Decreto-Ley 6/2000
• Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, règlement de l'ITPAJD, texte consolidé lu sur le BOE le 9 août 2026 — article 102.1: délai de présentation de treinta días hábiles à compter du fait générateur
• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — répartition des frais liés à l'acte de prêt
• Ordres de grandeur de marché pour la gestoría et les honoraires d'avocat: fourchettes constatées sur la Costa Blanca, données commerciales et non officielles