Copropriété et location touristique en Espagne : comprendre le vote des 3/5

Depuis le 3 avril 2025, commencer une nouvelle activité de location touristique dans un immeuble en copropriété exige une approbation expresse préalable. L’accord requiert trois cinquièmes des propriétaires représentant trois cinquièmes des quotes-parts. La même majorité peut approuver, limiter, conditionner ou interdire l’activité, mais les accords ne produisent pas d’effet rétroactif.

Deux articles de loi se lisent ensemble

L’article 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal impose l’autorisation préalable. Le propriétaire qui veut exercer l’activité visée par l’article 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos doit obtenir l’approbation expresse de la copropriété.

L’article 17.12 fixe la majorité: trois cinquièmes du total des propriétaires, représentant aussi trois cinquièmes des quotes-parts. Compter seulement les personnes présentes à la réunion ne suffit donc pas. Le poids des quotes-parts compte autant que le nombre de propriétaires.

La règle peut se résumer ainsi:

Ce tableau ne règle pas votre cas. Il donne la règle générale à faire appliquer par l’administrateur et, si le dossier est contesté, par un avocat.

Les deux seuils sont cumulatifs.

Ce qui a changé le 3 avril 2025

La Ley Orgánica 1/2025 a ajouté l’article 7.3 avec effet au 3 avril 2025. Avant cette date, l’article 17.12 permettait déjà à une copropriété d’encadrer l’activité touristique. Depuis cette date, le propriétaire qui veut commencer doit obtenir l’accord exprès au préalable.

La disposition additionnelle 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, ajoutée par la Ley Orgánica 1/2025, protège le propriétaire qui exerçait déjà l’activité avant l’entrée en vigueur et s’était préalablement soumis à la réglementation touristique sectorielle. Il peut continuer dans les conditions et les délais fixés par cette réglementation, donc, en Comunitat Valenciana, dans la limite de validité de son inscription.

Deux conclusions sont dangereuses:

• « toute activité existante doit être revotée » ignore cette disposition additionnelle ;
• « ma copropriété n’a jamais voté contre, donc je peux commencer » ignore l’obligation d’approbation préalable pour les nouvelles activités.

La date de départ de l’activité et la conformité touristique antérieure deviennent donc des pièces du dossier.

Les dates deviennent décisives.

Approuver, limiter, conditionner ou interdire

L’article 17.12 ne parle pas seulement d’interdiction. La copropriété peut prendre quatre types de décision: approuver, limiter, conditionner ou prohiber l’activité.

Une autorisation peut donc être assortie de conditions. Le texte permet aussi d’établir des charges spéciales ou d’augmenter la participation aux dépenses communes du logement concerné, sans dépasser 20 %.

Les statuts peuvent contenir des restrictions plus anciennes. Leur rédaction, leur inscription au Registro de la Propiedad et la jurisprudence applicable demandent une lecture juridique. Un agent immobilier ou un vendeur n’est pas la bonne source pour interpréter une clause statutaire.

Demandez le texte. Pas son résumé.

Quels documents vérifier avant un achat ?

Un projet locatif touristique ne doit pas attendre la signature des arras pour découvrir la copropriété. Demandez les documents avant de vous engager:

1. 1le titre constitutif et les statuts à jour ;
2. 2les derniers procès-verbaux de la junta de propietarios ;
3. 3toute décision relative aux VUT ou à l’hébergement touristique ;
4. 4un certificat de l’administrateur précisant l’existence ou l’absence d’un accord ;
5. 5la date à laquelle l’activité du logement a réellement commencé ;
6. 6les justificatifs d’inscription et de conformité touristique antérieure si le vendeur invoque la disposition additionnelle 2 ;
7. 7l’état des charges spéciales appliquées au logement.

Un simple numéro touristique ne répond pas à ces questions. Une inscription régionale peut être valide alors que la copropriété refuse une nouvelle activité. L’inverse peut aussi se produire: un vote favorable ne remplace ni l’autorisation municipale ni l’inscription touristique régionale.

Les pièces doivent concorder.

Que se passe-t-il sans approbation ?

L’article 7.3 permet au président, de sa propre initiative ou à la demande d’un propriétaire ou occupant, de demander la cessation immédiate d’une activité commencée sans approbation expresse. Si l’activité continue, les actions prévues par la loi peuvent suivre.

Cela ne signifie pas qu’un voisin peut, seul, prononcer une sanction administrative ou annuler une inscription touristique. La copropriété agit dans son champ. La mairie et la Generalitat agissent dans les leurs.

Si un litige existe déjà, ne vous contentez pas d’une lecture générale de l’article. Faites examiner la convocation, le vote, les quotes-parts, la notification et les statuts par un avocat.

Mon point de vigilance

Un vendeur peut vous montrer un procès-verbal favorable qui concerne un autre logement, une autre activité ou une période antérieure. Lisez l’objet exact de la résolution et la liste des quotes-parts représentées.

Je ne considère jamais la phrase « la copropriété est d’accord » comme une preuve suffisante. Le bon document doit identifier l’immeuble, la décision, la majorité obtenue et la date.

Pour une acquisition, cette vérification rejoint la checklist spécifique avant les arras.

FAQ

Q: Une majorité simple suffit-elle pour autoriser une VUT ?

Non. L’article 17.12 demande trois cinquièmes du total des propriétaires représentant trois cinquièmes des quotes-parts.

Q: La copropriété peut-elle imposer davantage de charges ?

Oui. L’article 17.12 autorise des charges spéciales ou une hausse de participation aux dépenses communes du logement concerné, dans la limite de 20 %.

Q: Une activité commencée avant le 3 avril 2025 doit-elle obtenir un nouveau vote ?

La disposition additionnelle 2 de la Ley de Propiedad Horizontal protège le propriétaire qui exerçait déjà et s’était préalablement soumis à la réglementation touristique sectorielle. Le maintien suit les conditions et délais de cette réglementation: vérifiez la date de début et la validité de l’inscription.

Q: Un vote favorable garantit-il la possibilité de louer ?

Non. Il ne remplace pas la compatibilité urbanistique, le régime municipal ni l’inscription touristique régionale.

Q: Le moratoire d’Alicante remplace-t-il le vote de copropriété ?

Non. Le moratoire bloque les nouvelles implantations dans Alicante ville. Le vote de copropriété est une exigence distincte qui reste pertinente ailleurs et pour la suite du projet municipal.

Pour aller plus loin

• Location touristique à Alicante: moratoire et règles actuelles
• Registre unique annulé en 2026: ce qui reste
• Acheter pour louer en touristique à Alicante: vérifications avant les arras
• Contrato de arras en Espagne
• Airbnb à Alicante pour un résident espagnol: IRPF et obligations
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Vous préparez un achat ? Voir les accompagnements pour réunir les statuts, procès-verbaux et preuves avant de signer. L’administrateur de copropriété et l’avocat restent les interlocuteurs compétents pour valider le vote et ses effets.